Worum es bei der Regel geht
Der Grundsatz
Eine neu eingebaute Heizungsanlage soll ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme beziehen. Die Vorgabe richtet sich an die neu eingebaute Anlage, nicht an das Gebäude als Ganzes.
Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und dürfen repariert werden. Es gibt keine Pflicht, eine funktionierende Anlage vorzeitig zu ersetzen — dieser Punkt wird in der öffentlichen Diskussion regelmäßig verkürzt.
Die rechtlichen Grundlagen sind in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden und stehen weiter in Überarbeitung. Vor einer konkreten Investition sollte deshalb der jeweils aktuelle Stand geprüft werden, statt sich auf Angaben aus älteren Ratgebern zu verlassen.
Was als Erfüllung gilt
Als Erfüllungsoptionen kommen unter anderem in Betracht: der Anschluss an ein Wärmenetz, eine elektrische Wärmepumpe, eine Stromdirektheizung unter bestimmten Voraussetzungen, eine Hybridlösung aus erneuerbarer und fossiler Anlage, Biomasse sowie Solarthermie in Kombination.
Für die meisten Wohngebäude sind Wärmepumpe und Netzanschluss die praktisch relevanten Varianten. Welche davon passt, entscheidet der Gebäudezustand, nicht die Präferenz.
Die Erfüllung lässt sich zudem rechnerisch nachweisen oder über eine der pauschal anerkannten Optionen darstellen. Der zweite Weg ist in der Praxis der übliche, weil er ohne aufwendige Berechnung auskommt und vom Fachbetrieb bestätigt werden kann.
Wann die Regel überhaupt greift
Der zeitliche Anknüpfungspunkt ist die kommunale Wärmeplanung. Erst wenn die Gemeinde ihre Planung vorgelegt und eine Gebietsausweisung getroffen hat, gilt die Anforderung für neu eingebaute Anlagen im vollen Umfang.
Für größere Städte lief diese Frist früher ab als für kleinere Gemeinden. Deshalb kann in der einen Stadt die Anforderung bereits gelten, während in der Nachbargemeinde noch eine Übergangszeit läuft.
Der Austauschtag entscheidet
Nicht das Kaufdatum des Hauses
Wer ein Haus mit alter Heizung erwirbt, muss diese nicht deshalb ersetzen, weil er neuer Eigentümer ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem eine Anlage tatsächlich eingebaut wird.
Diese Unterscheidung ist wichtig für Käufer sanierungsbedürftiger Objekte. Sie können den Zeitpunkt planen, statt ihn als Zwang zu erleben.
Ebenso wenig löst ein Eigentümerwechsel für sich genommen eine Pflicht aus. Anders ist es bei einzelnen Anlagen, die eine bestimmte Altersgrenze überschritten haben — dort gelten eigene Regeln, die unabhängig von der 65-Prozent-Anforderung schon länger bestehen.
Reparatur ist kein Austausch
Solange eine Anlage repariert werden kann, ist sie eine Bestandsanlage. Der Austausch einzelner Bauteile — Brenner, Pumpe, Regelung — löst die Anforderung nicht aus.
Anders liegt es beim vollständigen Ersatz des Wärmeerzeugers. Dann handelt es sich um eine neue Anlage mit allen daran geknüpften Anforderungen.
In der Praxis ist die Grenze nicht immer eindeutig, etwa bei einer Anlage, deren Kessel getauscht, deren übrige Technik aber übernommen wird. Der Fachbetrieb sollte diese Einordnung schriftlich bestätigen.
Der Havariefall
Fällt eine Heizung unerwartet vollständig aus, sind Übergangslösungen vorgesehen. Für einen begrenzten Zeitraum darf eine Anlage eingebaut werden, die die Anforderung noch nicht erfüllt, sofern anschließend umgestellt wird.
Diese Übergangszeit ist keine Verlängerung des Bestandsschutzes. Sie soll verhindern, dass jemand im Winter ohne Wärme dasteht, während er auf eine passende Lösung wartet.
Wer sie nutzt, sollte den Zeitplan schriftlich festhalten und die endgültige Lösung parallel planen. Sonst läuft die Frist ab, während noch Angebote eingeholt werden — und dann wird es unangenehm.
Ausnahmen und Erleichterungen
Härtefälle
Wenn die Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zum Nutzen oder zum Wert des Gebäudes stehen, kommt eine Befreiung in Betracht. Das betrifft vor allem alte Gebäude mit geringem Wert und hohem Aufwand.
Die Befreiung wird nicht automatisch gewährt, sondern muss beantragt und begründet werden. Nötig sind belastbare Angebote und eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Zuständig ist in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde. Wer einen Härtefall geltend machen will, sollte das Gespräch früh suchen, weil die Prüfung Zeit braucht und eine Entscheidung nach dem Einbau nichts mehr nützt.
Ältere Eigentümer
Für Eigentümer ab einem bestimmten Alter, die ihr Gebäude selbst bewohnen, sind Erleichterungen vorgesehen. Sie entfallen allerdings, wenn das Gebäude den Eigentümer wechselt.
Für Erben und Käufer bedeutet das: Die Erleichterung geht nicht mit über. Wer ein Objekt übernimmt, in dem sie galt, unterliegt der Anforderung, sobald er die Anlage tauscht.
Denkmalschutz und besondere Bauformen
Bei denkmalgeschützten Gebäuden und in Erhaltungsgebieten können Anforderungen zurücktreten, wenn die Substanz beeinträchtigt würde. Auch das ist ein Einzelfall, der mit der zuständigen Behörde zu klären ist.
Wichtig ist, diese Klärung vor der Beauftragung zu führen. Eine nachträgliche Genehmigung für einen bereits erfolgten Eingriff ist deutlich schwieriger.
Was das für die Planung heißt
Die Hülle zuerst
Unabhängig von der Erfüllungsoption gilt: Je niedriger der Wärmebedarf, desto kleiner die Anlage und desto besser arbeitet sie. Eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus läuft mit schlechten Werten und hohen Stromkosten.
Kellerdecke, oberste Geschossdecke und der hydraulische Abgleich sind vergleichsweise günstig und wirken sofort. Sie sind in jeder Variante sinnvoll.
Ein häufiger Fehler ist, die Anlage zuerst zu tauschen und danach zu dämmen. Die Anlage ist dann überdimensioniert, arbeitet im Teillastbetrieb ineffizient und hat mehr gekostet als nötig.
Die Vorlauftemperatur prüfen
Ob eine Wärmepumpe in einem Bestandsgebäude sinnvoll arbeitet, hängt vor allem an der benötigten Vorlauftemperatur. Liegt sie unter etwa 55 Grad, ist der Betrieb in der Regel wirtschaftlich darstellbar.
Prüfen lässt sich das mit einem einfachen Test: An einem kalten Tag die Vorlauftemperatur schrittweise senken und beobachten, ob die Räume warm bleiben. Das kostet nichts und beantwortet die wichtigste Frage.
Größere Heizkörper statt Fußbodenheizung
Wo die Vorlauftemperatur zu hoch ist, hilft oft schon der Austausch einzelner Heizkörper gegen größere Modelle. Das ist erheblich günstiger als eine Fußbodenheizung und in vielen Fällen ausreichend.
Betroffen sind meist nur wenige Räume — typischerweise die mit den größten Außenflächen. Eine raumweise Heizlastberechnung zeigt, welche das sind.
Kosten und Förderung
Die Größenordnungen
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Einfamilienhaus liegt einschließlich Installation typischerweise im mittleren fünfstelligen Bereich, ein Netzanschluss je nach Entfernung deutlich darunter oder darüber.
Hinzu kommen häufig Anpassungen im Gebäude: Heizkörper, Pufferspeicher, Elektroanschluss, gelegentlich ein neuer Zählerschrank. Diese Positionen fehlen in Vergleichen regelmäßig.
Sinnvoll sind deshalb mindestens drei Angebote, die denselben Leistungsumfang abbilden. Unterschiede von mehreren tausend Euro entstehen häufig nicht durch die Anlage selbst, sondern dadurch, dass ein Betrieb Nebenarbeiten eingeplant hat und der andere nicht.
Was gefördert wird
Für den Heizungstausch stehen Zuschüsse zur Verfügung, deren Höhe sich aus einer Grundförderung und mehreren Boni zusammensetzt. Wer einen Sanierungsfahrplan hat, erhält auf Folgemaßnahmen zusätzlich einen Bonus.
Die Sätze und Bedingungen ändern sich mit den Förderrichtlinien. Vor der Beauftragung sollte der aktuelle Stand geprüft werden — Angaben aus dem Vorjahr sind regelmäßig überholt.
Anträge sind in den meisten Programmen vor Beginn der Maßnahme zu stellen. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert den Zuschuss vollständig.
Die Betriebskosten mitrechnen
Entscheidend ist nicht der Anschaffungspreis, sondern die Summe aus Anschaffung, Betrieb und Wartung über fünfzehn bis zwanzig Jahre. In dieser Rechnung verschieben sich die Verhältnisse deutlich.
Einzubeziehen sind dabei auch die absehbaren Preisentwicklungen bei fossilen Brennstoffen. Der CO2-Preis steigt planmäßig weiter und wirkt direkt auf die Heizkosten.
Umgekehrt hängt die Wirtschaftlichkeit einer Wärmepumpe am Strompreis und an der erreichten Jahresarbeitszahl. Beide Größen sollten in der Rechnung stehen, statt mit einem pauschalen Faktor zu arbeiten.
Vermietete Objekte
Wer die Kosten trägt
Der Eigentümer investiert, die niedrigeren Heizkosten hat zunächst der Mieter. Ein Teil der Kosten lässt sich über die Modernisierungsumlage weitergeben, allerdings innerhalb gesetzlicher Grenzen.
Abzugrenzen ist dabei der Instandhaltungsanteil: Der Ersatz einer defekten Anlage ist Instandhaltung und nicht umlagefähig. Nur der Modernisierungsanteil darf umgelegt werden.
Ankündigung und Fristen
Eine Modernisierung ist rechtzeitig und in Textform anzukündigen, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Fehler in der Ankündigung führen regelmäßig dazu, dass die Umlage scheitert.
Mieter können Härtefallgründe geltend machen. Wer früh und offen informiert, vermeidet in der Praxis die meisten Auseinandersetzungen.
In der Eigentümergemeinschaft
Die Heizungsanlage gehört bei Wohnungseigentum in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Über den Austausch entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss, nicht der einzelne Eigentümer.
Solche Beschlüsse brauchen Vorlauf: Angebote einholen, Rücklage prüfen, Tagesordnung vorbereiten. Wer das Thema kurzfristig auf eine Versammlung bringt, verliert meist ein Jahr.
Wirkung auf Wert und Verkauf
Was Käufer heute fragen
Alter der Anlage, Energieträger, letzter Heizungscheck, Gebietstyp in der Wärmeplanung. Diese vier Angaben gehören inzwischen zu den Standardfragen und sollten vorbereitet sein.
Wer sie nicht beantworten kann, überlässt dem Käufer die Kalkulation — und der rechnet vorsichtshalber mit dem ungünstigsten Fall.
Alte Anlage, junger Preis
Eine funktionierende Anlage kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer ist kein Mangel, aber ein Preisfaktor. Käufer setzen den absehbaren Austausch an, und zwar meist großzügiger als nötig.
Ein Angebot eines Fachbetriebs für den Austausch nimmt diesem Ansatz die Grundlage. Es kostet nichts und ersetzt eine Schätzung durch eine Zahl.
Was die Bank daraus liest
Kreditinstitute bewerten absehbaren Investitionsbedarf vorsichtig. Ein Objekt mit alter Anlage und ohne geklärte Perspektive wird deshalb zurückhaltender beliehen.
Wer den Austausch gleich mitfinanziert, statt später nachzufinanzieren, fährt fast immer günstiger. Das setzt allerdings voraus, dass der Umfang zum Zeitpunkt des Kaufs belegt ist.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Den eigenen Stand feststellen
Alter und Typ der Anlage, letzter Check, Gebietstyp in der Wärmeplanung, ungefährer Wärmebedarf. Diese vier Punkte lassen sich an einem Nachmittag klären und beantworten die meisten Fragen.
Wer sie schriftlich festhält, hat sie beim nächsten Anlass parat — sei es ein Ausfall, ein Verkauf oder ein Beratungsgespräch.
Nicht auf den Ausfall warten
Wer erst plant, wenn die Anlage steht, entscheidet unter Druck und zahlt mehr. Zwei bis drei Jahre Vorlauf reichen, um Angebote zu vergleichen, Förderung zu beantragen und den Termin sinnvoll zu legen.
Handwerksbetriebe sind zudem nicht kurzfristig verfügbar. Wer im November anruft, bekommt selten im November einen Termin.